如果你要在英国租住一套与 3 个或以上无血缘关系的人共享厨房或卫生间的房屋，那你很可能住在一个 HMO（House in Multiple Occupation，多人合租房）里。HMO 是英国最常见的学生住宿形式，但这也正是问题所在：很多不诚实的房东通过运营无执照的 HMO来规避法律要求，从而逃税、避免维修责任、甚至提供危险不安全的住宿条件。作为中国留学生，你有权利检查房东是否持有合法的 HMO 执照——如果没有，你有权通过法律手段追回已支付的部分租金。
什么是 HMO？你的房子是 HMO 吗？
HMO 的法律定义是：一栋房屋被 3 个或以上来自不同家庭的人租住，他们共享至少一个基本生活设施（如厨房或卫生间）。
HMO 的判断标准
你的房子是否算 HMO 取决于几个因素：
| 标准 | 是否为 HMO | 不是 HMO |
|---|---|---|
| 住户人数 | 3 人或以上 | 1-2 人 |
| 住户关系 | 无血缘关系（朋友、陌生人） | 家庭成员或夫妻 |
| 厨房共享 | 共享一个厨房 | 独立厨房 |
| 卫生间共享 | 共享卫生间或浴室 | 独立卫生间 |
| 客厅共享 | 共享客厅（可选） | 不共享 |
具体例子：
| 居住情况 | 是否为 HMO |
|---|---|
| 你 + 3 个朋友在一套房子里，共享 1 个厨房和 1 个卫生间 | ✓ 是 |
| 你 + 室友在一套房子里，共享厨房和卫生间 | ✗ 否（只有 2 人） |
| 你 + 父母在一套房子里 | ✗ 否（家庭成员） |
| 你们 3 个在一套房子里，但每个人都有独立的厨房和卫生间 | ✗ 否（虽然共住，但不共享基本设施） |
| 一个房东将一套房子分成 4 间独立出租的卧室，共享厨房和卫生间 | ✓ 是 |
大多数学生宿舍都是 HMO——你很可能已经或即将住在一个 HMO 里。
为什么房东必须获得 HMO 执照？
从 2004 年起，英国政府要求大多数 HMO 的房东获得强制性 HMO 执照（Mandatory HMO Licence）。这个要求的目的是：
- 保护租客安全：持证房东必须满足最低安全标准（防火、电气安全、结构完整）
- 确保房屋适宜居住：执照要求房屋必须达到最低居住标准（充足的供暖、清洁卫生设施）
- 防止滥用：减少房东无限提高房租、不进行维修、骚扰租客等行为
- 税务合规：持证房东更容易被税务部门追踪，减少逃税
没有执照的后果：如果房东运营一个没有执照的 HMO，他会面临：
- 高达 £20,000 的罚款（或更多）
- 民事诉讼
- 租客可以通过 Rent Repayment Order 追回部分或全部租金
- 刑事指控（在严重情况下）
我怎样查询房东是否拥有合法的 HMO 执照？
第 1 步：确定你是否住在需要执照的 HMO 里
首先，确认你的房子符合 HMO 的定义（3 人或以上，共享厨房或卫生间）。如果不是 HMO，就无需查证执照。
第 2 步：向当地议会查询
HMO 执照由当地议会（Local Council）颁发和管理。你需要向你所在地的议会查询。
方法 1：在线查询（最快）
- 确定你所在的当地议会（如果不确定，进入 GOV.UK，输入你的邮编）
- 访问议会的网站，搜索”HMO Register” 或 “HMO Licence Check”
- 许多议会提供在线数据库，你可以输入地址或房东名字查询
- 输入你的房屋地址或房东姓名，检查是否有有效的 HMO 执照注册
常见的议会 HMO 查询页面：
- 伦敦: 各个伦敦区有独立的查询系统。例如 Southwark Council、Newham Council 等都有在线 HMO 查询
- Manchester: 在线搜索 “Manchester HMO Licence Register”
- Bristol: 访问 Bristol City Council 官网，搜索 “HMO Licensing”
方法 2：发邮件或电话向议会查询
如果在线系统不可用，你可以直接联系议会的 Housing Standards 或 Licensing 部门：
邮件模板（用英文）：
Dear [Council Name] Housing Standards Team,
I am a tenant at [your full address], and I would like to check whether
the property holds a valid HMO Licence. The landlord is [landlord's name].
Could you please confirm:
1. Whether this property is registered as a licensed HMO
2. The licence number and validity period
3. The landlord's name and contact information on file
Thank you,
[Your name]
[Your contact information]议会通常在 5-10 个工作日内回复。
方法 3：直接问房东或中介
这听起来简单，但许多不诚实的房东会：
- 假装有执照但拿不出来
- 说”我申请了，但还在处理中”（实际上没申请）
- 说”这个房子不是 HMO，所以不需要执照”（在某些情况下这是谎言）
因此，不要仅凭房东的口头保证——一定要向议会核实。
执照应该包含什么信息？
当你获得 HMO 执照的确认时，应该包括：
| 信息 | 为什么重要 |
|---|---|
| 执照号（License Number） | 用于识别这个特定的执照 |
| 房产地址 | 确保它是你租住的房子 |
| 房东名字 | 确认房东身份 |
| 签发日期和过期日期 | 确认执照是否有效（通常 5 年有效期） |
| 最多住户人数 | 房东不能超过这个数字租赁房间 |
| 执照条件 | 房东必须遵守的特定要求（如烟雾报警器、火灾安全等） |
关键点：确认执照的有效期。如果执照已过期，房东在运营一个无执照的 HMO，你可以采取法律行动。
如果房东没有 HMO 执照怎么办？
如果你的查询确认房东没有合法的 HMO 执照，你有以下选择：
选择 1：立即搬家
这是最直接的解决方案，但缺点是：
- 可能很难在短时间内找到新房子
- 可能产生搬家费用
- 如果你已经支付了房租，这笔钱通常无法追回
选择 2：向议会举报
你可以匿名或实名向当地议会举报非法 HMO。议会会对房东进行调查，最终可能强制房东获得执照或关闭该 HMO。
如何举报：
- 访问当地议会网站，找到”Report a Problem” 或 “Report Illegal HMO”
- 提供以下信息：
- 房产的完整地址
- 房东的名字和联系方式
- 你的联系方式（如果你愿意跟进）
- 关于房屋状况的细节（几间卧室、多少住户等）
但是，举报之后呢：
- 议会通常需要 4-12 周进行调查
- 调查期间，房东可能会对你（或其他举报人）进行报复（比如增加房租、驱逐）
- 英国法律禁止房东报复，但这种禁令并非总是容易执行
选择 3：通过 Rent Repayment Order 追回租金（最有力的选择）
这是最有效的法律手段。一份 Rent Repayment Order 允许你向法院申请，要求房东返还你已支付的部分或全部租金，作为对房东违法运营无执照 HMO 的惩罚。
什么是 Rent Repayment Order？
Rent Repayment Order (RRO) 是英国租赁法下的一种强制令，允许租客从违法房东那里追回租金。这被称为”Rent Recovery”或”Unlawful Profit Recovery”。
你有资格申请 RRO 吗？
你可以申请 RRO，如果：
- 你是 HMO 的租客
- HMO 没有合法执照
- 你已向议会报告了这个违法行为，且议会已确认房东违法
- 你已支付了租金
重要：大多数情况下，你需要先向议会报告，获得议会的确认，才能向法院申请 RRO。
如何申请 Rent Repayment Order
第 1 步：获得议会的确认
- 向议会报告无执照 HMO
- 议会进行调查
- 议会向你提供一份确认信，说明房东违反了 HMO 执照要求
第 2 步：计算可追回的金额
- 你可以追回最多 3 年的租金（从申请之日起向后计算）
- 追回金额 = 你支付的合法房租 + 利息（通常按当前 Bank of England 利率计算）
第 3 步：向小额索赔法院提交申请
- 下载并填写表格 N1（Claim Form）
- 附上以下文件：
- 议会的确认信
- 租赁协议或合同副本
- 房租支付证明（银行转账记录、收据等）
- 一份申请陈述，解释为什么房东的 HMO 是非法的
- 向你所在地的 County Court 提交申请
- 支付法院费用（通常 £25-255，取决于诉求金额）
第 4 步：法院处理
- 法院会向房东发送你的申请
- 房东有 14 天的时间做出回应
- 法院可能进行书面审理或电话庭审
- 如果法院确认房东违法，会发出 RRO，要求房东支付
Rent Repayment Order 的实际案例
案例：你从 2024 年 9 月开始租住一个无执照 HMO，月房租 £600。到 2026 年 3 月，你已支付 18 个月的房租（£10,800）。议会确认房东没有执照。
- 可追回期：3 年（或从租住开始日期起，取决于法律）
- 你已支付的租金：£10,800（18 个月）
- 追回金额：£10,800 + 利息（如 Bank of England 利率为 5%，18 个月的利息约 £405）
- 总计：约 £11,205
法院可能判决房东支付这笔金额，加上法院费用（可能额外的 £100-300）。
房东可能的抗辩
房东可能会声称：
- “我正在申请执照”（已申请但尚未批准）
- “这个房子不是 HMO”（但你已证明它符合 HMO 定义）
- “执照在更新中”（但议会已确认没有活跃执照）
法院通常不接受这些借口——如果房东当时没有有效执照，房东就是违法的。
中国留学生在 HMO 问题上常见的错误
错误 1：假设大学宿舍一定有 HMO 执照 大学宿舍通常不需要 HMO 执照，因为它们不是私人租赁。但大学有责任确保宿舍安全。如果你在大学宿舍发现安全问题，向大学投诉，而不是向议会报告。
错误 2：与房东”协议”无执照 有些学生与房东私下协议：“你不申请执照，我给你更低的房租。“这在法律上无效且危险：
- 如果房子发生火灾或其他事故，保险可能不会赔付
- 如果你和房东后来产生纠纷，你失去了法律保护
- 你仍然可以被房东驱逐，且没有法律途径追回租金
错误 3：等待太久才采取行动 虽然你可以追回最多 3 年的租金，但如果你拖延举报，议会的调查可能变得更复杂。尽快向议会报告是明智的。
错误 4：没有保存支付凭证 如果你要申请 Rent Repayment Order，你需要证明你支付了多少房租。保留所有的：
- 银行转账记录
- 租赁协议
- 来自房东或中介的收据
- 邮件往来
错误 5：忽视房屋安全问题 无执照 HMO 通常也伴随着安全问题（缺少烟雾报警器、电气不安全、防火门缺失等）。如果你发现这些问题，同时可以向议会举报安全违法和执照违法。
识别可能的非法 HMO 的红旗
如果你的房子符合以下特征，可能是非法 HMO：
✗ 房东拿不出 HMO 执照或执照信息
✗ 房东说”我正在申请”或”它很快就会批准”（但已经住了几个月或几年）
✗ 房屋安全标准差（缺少烟雾报警器、电路老化、防火门损坏）
✗ 房东从不进行安全检查或维修
✗ 房东试图隐瞒住户人数（例如说只有 2 个人住，实际上是 4-5 个）
✗ 房东对你进行骚扰或威胁（例如威胁驱逐，如果你投诉）
✗ 房子明显超额出租（每间卧室有太多人，或者根本没有合适的厨房/卫生间）
如果你有任何怀疑，直接向议会查询——这只需 5 分钟，但可能为你省去大麻烦。
总结：保护自己的行动清单
在搬入 HMO 之前或搬入后不久：
✓ 确认你的房子是否符合 HMO 定义（3+ 人，共享厨房/卫生间）
✓ 访问当地议会网站，在线查询 HMO 执照（输入地址或房东名字）
✓ 如查询不到执照，发邮件或电话向议会确认
✓ 保存议会的回复（无论是否确认有执照）
✓ 如果没有执照，考虑搬家或向议会举报
✓ 如果你决定留下，收集所有租金支付证明，为可能的 Rent Repayment Order 做准备
✓ 保留与房东的所有邮件往来（涉及执照或安全问题的）
✓ 如果房东对你进行报复（提高房租、骚扰、驱逐威胁），立即寻求法律帮助
英国的 HMO 执照制度是为了保护你的安全和权利。不要被房东吓唬，也不要因为”太麻烦”就忽视这个问题。一份 Rent Repayment Order 可以追回数千英镑——这笔钱应该是你的。
最后更新：2026 年 4 月. 如果你在选校阶段想听顾问意见，可以点右下角”留学选校”填一份免费问卷。